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北京拟优化商品房预售办理:可办两次预售证
更新时间:2020-04-04 11:27:23

    ??为持续优化营商环境,促进北京房地产市场平稳健康发展,北京市住建委刚刚发布《关于优化商品住房预售许可办理事项的通知(征求意见稿)》,面向社会公开征求意见。 ??征求意见稿拟明确,允许一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分办理两次预售许可,且仓储、车位等部分可单独申请预售。但切记:不可随意涨价。 ??最近几年,北京楼市的成交结构中二手房的成交套数已超过新房,但随着共有产权房、限竞房等一批可满足“夹心层”住房需求的新房类型大量入市,关注新房的购房人也越来越多。新房中,相比于现房,期房销售的模式更为普遍,也因此,商品房的预售许可制度与很多购房人都息息相关。《关于优化商品住房预售许可办理事项的通知(征求意见稿)》的出台,正是深化“放管服”改革,持续优化本市营商环境的行动。 ??“此次调整,是市住建委在坚持‘房住不炒’定位,落实城市调控主体责任,实现‘三稳’目标的基础上,对商品住房办理预售许可做出的优化措施。”北京市住建委相关负责人表示,此次征求意见稿主要优化的是预售证执行层面的一些具体规定,对办理预售许可的其他法定条件、形象进度要求、资金监管等申请“门槛”没有降低,也因此,房地产宏观调控政策没有改变、调控力度没有放松。 ??征求意见稿提出,商品住房项目(含共有产权住房)预售许可截止日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期,且应与预售合同中约定的房屋交付日期一致。如在预售方案确定的房屋交付日期前,商品住房项目已办理不动产首次登记的,预售许可截止日期为不动产首次登记日期。 ??北京日报客户端记者了解到,本市目前执行的政策是,商品住房预售许可截止日期是竣工之后4个月,预售证到期后,开发商不得再进行预售。如继续销售,就需要项目取得房屋初始登记,即我们通常所说的大产权证后,申请办理现房销售备案。 ??“根据调查,实践中,项目竣工到具备办理大产权证条件的时间较长,平均在12个月到18个月。”首都经济贸易大学赵秀池教授谈到,这段销售的“空窗期”,购房人是无法办理网签手续的,但偶尔,也会有开发商“钻空子”。此次将预售许可的截止日期调整,不再根据竣工日期来定,而是和合同约定的房屋交付日期一致,一方面可有效延长预售期限,使得预售许可和现售备案实现顺畅衔接,更加便于购房人签约和企业组织销售。另一方面,可避免可能出现的“无期限”预售和“办证难”问题,也规避开发商在销售“空窗期”侵犯购房者合法权益的可能。 ??当然,针对超过房屋交付日期、确需延长预售许可期限的项目,征求意见稿也明确,可提出预售许可延期申请,但必须提交开发商与全部已购房人签订的《延期交房协议》,且预售许可延期期限不得超过《延期交房协议》中约定的商品房交付日期。 ??另一个变化,是对预售许可规模的调整。征求意见稿提出,新申请办理预售许可的商品住房项目,一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分可以申请办理两次预售许可,但最低规模不得小于栋,不得分层、分单元申请预售许可。 ??如何理解?据了解,目前本市对于新建商品房项目的预售许可规则是:一个施工证对应一个预售证。稍微关注新房的人可能了解,规模较大的项目,一个施工证范围内可能就有十几栋楼。比如,4月1日获批预售许可证的怀柔区悦谷新城家园,一个预售证上就有10栋楼、1065套房源。“像这样一次给十几栋楼办理预售,一来会导致部分区域供应集中,二来也容易形成库存积压,造成开发商的资金压力。”在赵秀池看来,一次变两次,既有利于优化区域住房供应节奏,也有利于企业缓解资金压力尽快复工复产。 ??北京市住建委相关负责人也介绍,尽管将预售许可从一次调整为两次,但调整后的要求仍然高于国家“商品房预售许可的最低规模不得小于栋,且不得分层、分单元预售”的相关规定。 ??关于车位的规定,虽然新政里只有一句话,但鉴于大家对于车位的关注,我们特别拿出来单独解释。 ??征求意见稿明确,施工许可证批准范围内地上住宅已办理两次预售许可的,可售仓储、车位等部分可再办理一次预售许可。 ??目前,北京各个区对于商品住房项目的地下仓储、车位的销售要求并不一致,有的规定只能办理现房销售,有的要求与新建商品房同步办理预售。这就常常让购房人担忧,一是担忧车位不够“买不着”,二是担忧开发商随行就市“买不起”。 ??“按照征求意见稿的规定,允许仓储、车位等可售部分单独办理一次预售,更灵活了,也能更好维护购房人的合法权益。”赵秀池表示。 ??值得注意的是,无论是允许分两次办理商品房预售许可,还是允许车位单独办理一次预售许可,都不是开发商借机涨价的理由。征求意见稿最后明确,项目在首次办理预售许可时,就要一次性申报施工证范围内全部可售住房、仓储、车位的销售价格。同时,对此前已办理过预售许可的商品住房项目,一个施工许可证批准范围内仍有未办理预售的住房、仓储、车位等,满足预售条件的,可以再办理一次预售许可,但申报价格不得超过前期同品质产品价格。 ??换句话说,无论开发商如何选择,价格必须在第一次预售许可时定下来,后期不得随意涨价。

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